海南實施全域限購

　　4月22日晚，海南省突然召開發(fā)布會，對商品住宅實施全域限購。

　　海南省當晚發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》(以下簡稱《通知》)，將實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購；嚴格限貸、限制轉(zhuǎn)讓和價格備案管理，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　根據(jù)《通知》，海南此次最嚴房地產(chǎn)調(diào)控政策從三大層面展開：

　　1)只針對本市居民出售的房地產(chǎn)，主要包括五指山、保亭、瓊中、白沙這4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣，建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售；

　　2)對重點城市進行限購。?？凇⑷齺?、瓊海已實行限購的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明；

　　3)針對目前未實行限購的其他區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

　　海南省住建廳廳長霍巨燃在發(fā)布會上強調(diào)，自《通知》發(fā)布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在我省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。同時，非海南省戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。關(guān)于引進人才的住房政策由海南省政府另行制定。

　　另外，原先的信貸政策將繼續(xù)延續(xù)，非本地戶籍居民家庭在海南購買住房，申請商業(yè)性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會組織購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　總體而言，如果想在海南買房，至少需要在海南繳2年的個稅或社會保險，補繳社保、個稅買住房行不通，滿足后買房的首付比例要達到七成。如果購房人滿足上述兩點具備購買商品住宅的資格，住兩年后也不能轉(zhuǎn)手，至少要取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可交易。

　　房地產(chǎn)仍是海南支柱產(chǎn)業(yè)

　　需要說明的是，近十年來，房地產(chǎn)可以說是海南經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，而如今海南省正在擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴。

　　依據(jù)海南省統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)，2014年至2017年，海南商品房成交額分別為935億元、982億元、1490億元、2713億元，合計達到了6124億元。

　　今年3月，中房智庫發(fā)布的2017年全國30城市房地產(chǎn)依賴度排名中，海南的三亞和?？诎鼣埱皟擅?，其中三亞去年房地產(chǎn)開發(fā)投資甚至高于其GDP總量。

　　需要指出的是，數(shù)據(jù)顯示，2017年海南省商品房成交額同比上漲82%，當?shù)厝速徺I能力有限，其中不少是外地炒房資金，全國富裕人群購買力是海南房價上漲背后最基礎的支撐力量，這也導致海南進幾次出臺的限購措施，主要針對外地人。

　　為此，海南省官方已經(jīng)表態(tài)，“調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，GDP以及財政收入會受到影響，這需要有‘壯士斷腕’的決心。”

　　從此次《通知》可以發(fā)現(xiàn)，海南正在逐步糾正財政過于依賴房地產(chǎn)市場的狀況。《通知》指出，要實行最嚴格的節(jié)約用地制度，建設用地供應向建設自由貿(mào)易試驗區(qū)和中國特色自由貿(mào)易港亟需的基礎設施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會發(fā)展、民生需求等傾斜，大幅減少直至停止供應外銷商品住宅項目用地。研究出臺具體措施，鼓勵和指導已出讓尚未開發(fā)的商品住宅用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展其它產(chǎn)業(yè)或共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房等。

　　嚴躍進指出，上述政策表明了海南一方面防范價格炒作，另一方面要保障自由港用地，有保有壓，對于符合新時代海南產(chǎn)業(yè)發(fā)展的供地肯定要支持，對于簡單炒作的房地產(chǎn)用地則要嚴厲管控，體現(xiàn)了“房住不炒”的思路在今年海南改革開放的節(jié)點得到了比較好的貫徹和落實。

　　如何看待此次房地產(chǎn)調(diào)控

　　近期海南房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，此次調(diào)控距離上一次政策出臺還不到一個星期，2018年注定將是海南房地產(chǎn)市場調(diào)控非常嚴厲的一年。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，此次海南發(fā)布的限購政策，條件異常苛刻，包含戶籍、社保、貸款、年限等多重調(diào)控手段，這意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無法進入海南樓市。同時，海南省樓市調(diào)控升級，符合該區(qū)域新定位新身份，從土地供應端到購買端的全面嚴控，將抑制海南樓市的投資投機需求，從而帶來樓市非理性上揚的降溫。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，海南建設自由貿(mào)易區(qū)和自由港之際，進行全省房地產(chǎn)調(diào)控是此前從未有過，其管控非常嚴厲，有助于穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場的導向。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，海南發(fā)布了全島自貿(mào)區(qū)、自由港的政策利好后，整體市場出現(xiàn)了投資需求上漲的非理性現(xiàn)象，開發(fā)商捂盤惜售，房價明顯上漲，調(diào)控主要是為了抑制市場繼續(xù)非理性上漲。

　　華創(chuàng)證券認為，未來海南的旅游業(yè)將回歸主業(yè)，限制房地產(chǎn)開放或?qū)⒊蔀榄h(huán)境保護政策重點發(fā)力方向，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，還海南健康、清潔的旅游環(huán)境或?qū)⒊蔀榇蟾怕适录?。從需求端來看，海南試行人才強島戰(zhàn)略，通過構(gòu)建完備的人才引進機制及培養(yǎng)管理機制，人才需求量不斷增加，而對于住房的剛需性將提高海南對房地產(chǎn)整體需求；就供給端而言，未來海南土地供給量收緊。因此，人才引進和限制房地產(chǎn)開發(fā)造成土地供需失衡，房地產(chǎn)“稀缺性”凸顯之下土地價值或?qū)⒌玫街毓馈?/p>

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華表示，海南地域空間小，經(jīng)不起資金炒作，按目前的政策，多數(shù)人都沒有購房資格，炒作已經(jīng)不太可能了。

　　鄒琳華認為，用調(diào)控的手段切斷炒房路徑是一種短期的路徑，時間一長，它的炒作熱度就下降了，畢竟有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域也很多，近幾年已經(jīng)有雄安、北京副中心、粵港澳大灣區(qū)、海南自由港等，未來也還會有更多的區(qū)域獲得國家的特別政策。