二線樓市上漲的邏輯在哪？

作者：齊俊杰（qijunjie82）

最近一直有消息在爆炒二線樓市大幅上漲的消息，說上半年合肥和廊坊的房?jī)r(jià)漲的最快，超過30%，簡(jiǎn)單看了下，合肥去年底的房?jī)r(jià)大概是八九千的樣子，今年已經(jīng)一萬(wàn)一二了，確實(shí)漲幅不小。有人要問了，為什么二線城市會(huì)上漲，而且還漲的這么快？

這種疑問并非沒有道理，合肥人口780萬(wàn)，雖然也是人口流入城市，但流入量極少，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)5年時(shí)間合肥一共流入了人口34萬(wàn)，跟北上深的500萬(wàn)根本沒法比。這么少的人口流入，讓合肥的人口結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，根本沒有那么多的住房需求。而廊坊2015年人口450萬(wàn)，2008年的時(shí)候，數(shù)據(jù)是400萬(wàn)出頭，換句話說7年進(jìn)入50萬(wàn)人，雖然比例不小，達(dá)到10%，要知道廊坊在這7年里到處蓋的都是房子，而且已經(jīng)蓋的沒有地了。雖然沒有詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)，但感覺應(yīng)該不止20萬(wàn)套房子。

其次，從收入上來看更加奇葩，2015年合肥人均工資達(dá)到63626元，即平均月薪5302元。可能很多人都沒有想到，合肥平均工資如此之高，但時(shí)至今日，縱然薪資5302元，以一套總價(jià)150萬(wàn)房子計(jì)算，首付2.5成，約37.5萬(wàn)，剩余貸款，等額本息每月仍需還款近6000元。換句話說，絕大部分的合肥人已經(jīng)買不起合肥的房子，夫妻兩人加起來，雖然能夠覆蓋貸款，但如果按照銀行房貸收入比不低于50%的紅線的話，絕大多數(shù)家庭應(yīng)該申請(qǐng)不到貸款。

第三，如果說北上深是核心，是中國(guó)的心臟，凝聚了太多的社會(huì)福利和經(jīng)濟(jì)資源，那么合肥、南京、廊坊、廈門這算什么？有多少有錢人混跡于此，恐怕還不如杭州和廣州或者重慶多。如此來看，有人囤房或者有強(qiáng)烈的購(gòu)買需求推高房?jī)r(jià)似乎也是立不住腳的。

第四，從未來角度看，合肥的小學(xué)生比例，甚至還是負(fù)增長(zhǎng)的，所以也是沒道理有這么高的看漲預(yù)期。

那么問題出在哪了呢？

也許出在了庫(kù)存上面，南京、合肥、蘇州等城市的存銷比較小，去庫(kù)存周期僅僅為2個(gè)月左右，也就是說房子存貨比較少了，所以一買就漲了。面對(duì)這種情況，合肥政府出臺(tái)限貸、提高二三套房首付比重、增加土地供應(yīng)、土地網(wǎng)上拍賣及縮短出讓金繳清期限等組合拳，并規(guī)定7月1日起正式實(shí)施。但結(jié)果是，在新政的前一天，合肥以5倍的價(jià)格賣了19幅地塊?？梢?，所謂的地產(chǎn)調(diào)控，促銷的效果倒是很不錯(cuò)，逼著開發(fā)商提前消費(fèi)，這簡(jiǎn)直就是雙十一啊。

其實(shí)，庫(kù)存小就要多蓋房，多供地，至于限貸提高首付比例基本沒用，這就是一次有組織有預(yù)謀的炒房行動(dòng)，而這些被北上深擠出的資金，瞄準(zhǔn)的就是庫(kù)存小的二線城市，然后集中火力制造恐慌，對(duì)于這些資金來說，見過了北上深的陣仗，你這點(diǎn)首付門檻，嚇不住他的。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，年初以來合肥涌進(jìn)的投資資金占比高達(dá)30%，可見這些錢就是炒高房?jī)r(jià)的幕后黑手，也擠壓著合肥這種二線城市居民的生存空間，畢竟跟炒房團(tuán)比北上深都扛不住，更何況是他們。

（全國(guó)整體看 二線城市的庫(kù)存數(shù)量依舊很大，只有合肥、蘇州、南京等幾個(gè)個(gè)別的地方，庫(kù)存量下來了）

所以這么看，15年過去了，炒房還是在中國(guó)大行其道，主要就是土地供給太少，不能用市場(chǎng)的力量來平抑價(jià)格，炒房團(tuán)為什么不去長(zhǎng)沙不去重慶，去那里就被干趴下，因?yàn)橥恋囟嗟南衽＜S，這些地方的房?jī)r(jià)也一直沒怎么漲。本來合肥也還行，基本夠吃夠住，但短期的大量投資資金涌入，還是打了個(gè)措手不及，這時(shí)候真正的調(diào)控，就是要盡快放開土地，敦促開發(fā)商快速建房投入市場(chǎng)平抑房?jī)r(jià)，這才是市場(chǎng)的手段，也才是最有效的手段。另外就是增加炒房短期買賣的成本，讓這些資金無利可圖自然也就退去了。