當(dāng)前在中國(guó)買(mǎi)房絕對(duì)沒(méi)有洼地，只有局部機(jī)會(huì)。
唯 一有一種方式，可以用較低的資金門(mén)檻去買(mǎi)到未來(lái)的核心地段，或者說(shuō)買(mǎi)到更高投 資回報(bào)的區(qū)域。
那就是：投 資一個(gè)城市的新區(qū)，用時(shí)間來(lái)?yè)Q取空間。
但是你要等一個(gè)新區(qū)發(fā)展起來(lái)，那必須得有個(gè)5年、甚至是10年的時(shí)間。
這個(gè)是你投 資新區(qū)必須要做好的時(shí)間準(zhǔn)備，同時(shí)還有更大一個(gè)的風(fēng)險(xiǎn)是，新區(qū)能不能發(fā)展起來(lái)呢？
如何看待新老城區(qū)的當(dāng)下和未來(lái)？
當(dāng)一個(gè)城市發(fā)展到一定程度，它一定是要向外擴(kuò)張的，這種擴(kuò)張最直接的體現(xiàn)就是重新劃一個(gè)片區(qū)作為新區(qū)進(jìn)行發(fā)展。
很多城市都是通過(guò)新區(qū)的建設(shè)來(lái)疏解老城區(qū)人口、重建城市面貌和帶動(dòng)拍地賣(mài)地。
但是新區(qū)由于發(fā)展時(shí)間短，和老城區(qū)相比，無(wú)論是教育、交通還是商業(yè)都會(huì)有一定的差距。
所有最好的資源，包括學(xué)校、交通、和商業(yè)配套，前期都聚集在老城區(qū)，老城區(qū)的生活要比新區(qū)便利得多。
所以在一個(gè)城市新區(qū)發(fā)展的前期，房?jī)r(jià)只有老城區(qū)的30%-50%左右。
但是新區(qū)在規(guī)劃上面，無(wú)疑會(huì)比老城區(qū)更加合理，在土地規(guī)劃、道路設(shè)計(jì)、城市布局，產(chǎn)業(yè)聚集上都會(huì)做好詳細(xì)規(guī)劃和思考。
在新區(qū)發(fā)展過(guò)程中，政府會(huì)不斷把一些產(chǎn)業(yè)往新區(qū)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也會(huì)陸續(xù)把一些核心交通比如地鐵、一些生活配套比如教育、醫(yī)療等陸續(xù)往新區(qū)牽引，甚至為了支持新區(qū)發(fā)展，第一時(shí)間把政府機(jī)構(gòu)給搬遷過(guò)去。
所以實(shí)際上，在過(guò)去城鎮(zhèn)化建設(shè)中，一些城市的新區(qū)已經(jīng)發(fā)展起來(lái)了，房?jī)r(jià)已經(jīng)逼近老城區(qū)，像合肥的濱湖新區(qū)、武漢的光谷新區(qū)。
而有一些新區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)老城區(qū)，像上海的浦東新區(qū)、鄭州的鄭東新區(qū)。
以鄭東新區(qū)為例，2003年鄭東新區(qū)才開(kāi)始建設(shè)，房?jī)r(jià)2500元/㎡，但是都沒(méi)人敢買(mǎi)，因?yàn)樘臎?，出租?chē)都不來(lái)這個(gè)區(qū)域。
到2011年，鄭東新區(qū)初具規(guī)模，房?jī)r(jià)首次破萬(wàn)，領(lǐng)跑整個(gè)鄭州。到了今年6月，鄭東新區(qū)作為鄭州新的城市中心的地位已經(jīng)無(wú)可動(dòng)搖，房子均價(jià)達(dá)到3萬(wàn)/㎡，15年間漲了12倍。
而以前的老中心金水區(qū)均價(jià)是1.9萬(wàn)/㎡，已經(jīng)被鄭東新區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)一條街的距離。
投 資新區(qū)，是以低價(jià)買(mǎi)到未來(lái)核心地段的最好機(jī)會(huì)，也是最容易實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲的機(jī)會(huì)。
但是目前全國(guó)有300多個(gè)城市，大大小小有600多個(gè)新區(qū)，并不是所有的新區(qū)都能像鄭東新區(qū)一樣成為城市新中心的。
有些所謂的新區(qū)，純粹是為了搞土地財(cái)政，為了賣(mài)地賺錢(qián)，空有一堆新區(qū)概念，但是就是沒(méi)有產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，新區(qū)里面除了清一色的樓盤(pán)外，啥也沒(méi)有。
這種新區(qū)沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，吸引不到人口，配套也兌現(xiàn)不了，最后只能變成鬼城。
我們買(mǎi)新區(qū)的房子就是在賭新區(qū)的未來(lái)，沒(méi)技術(shù)的賭徒上賭桌全靠運(yùn)氣，高水平的賭徒會(huì)技巧、算概率，能從紛亂的局勢(shì)中看到最大的可能性。
投 資新區(qū)也一樣，要從新區(qū)的各種情況來(lái)判斷新區(qū)能不能大概率成為城市的次中心甚至是新中心。
在這里，我給大家3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，幫助大家判斷哪些新區(qū)才是值得大家投 資。
1.一二線核心城市的新區(qū)才有機(jī)會(huì)發(fā)展起來(lái)
人口是一個(gè)城市最重要的基礎(chǔ)，而對(duì)于新區(qū)而言，人口也是它能不能發(fā)展起來(lái)的最核心的指標(biāo)。
那么新區(qū)的人口來(lái)自哪里？要知道一個(gè)城市有多少人基本都是固定的，不可能說(shuō)你建了個(gè)新區(qū)1年就能生幾十萬(wàn)人出來(lái)。
所以新區(qū)的人口要么就是來(lái)自老城區(qū)，要么就是來(lái)自外來(lái)人口。
一二線城市老城區(qū)的人口多，外來(lái)人口也多，只要規(guī)劃得好新區(qū)還是大概率能發(fā)展起來(lái)的。
但是三四線城市本來(lái)人就不多，而且人口還在外流，怎么建設(shè)新區(qū)？
所以要賭一個(gè)城市的新區(qū)，那就一定要選擇一二線城市的新區(qū)。
2.一定要在政府近10年規(guī)劃中，屬于城市副中心以上級(jí)別
房子有沒(méi)有價(jià)值，最核心就是取決于地段和配套。而新區(qū)的地段和配套好不好，政府的規(guī)劃至關(guān)重要。
在中國(guó)典型的政治帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)之下，政府把新區(qū)規(guī)劃成城市副中心，那么這里未來(lái)就是副中心的地段，規(guī)劃成CBD，未來(lái)就是CBD的地段。
配套也一樣，你房子周邊的設(shè)施，譬如馬路、醫(yī)院、學(xué)校等等都是政府投 資建設(shè)的，政府的財(cái)政預(yù)算有限，愿不愿意花大價(jià)錢(qián)來(lái)改善這里的配套就是取決于新區(qū)在政府規(guī)劃中的位置，換句話來(lái)說(shuō)，就是這里的規(guī)劃級(jí)別高不高，能不能優(yōu)先建設(shè)。
對(duì)于規(guī)劃成未來(lái)新城市中心的新區(qū)，甚至?xí)姓畽C(jī)關(guān)帶頭搬遷過(guò)去，大醫(yī)院、名校等能搬的也都盡量搬過(guò)去，不能搬的至少還在新區(qū)建分院、分校，像北京通州區(qū)就是屬于這種情況。
另一方面，規(guī)劃級(jí)別高，政府就愿意給新區(qū)更多的政策**，例如稅收減免、人才公 寓、企業(yè)用地補(bǔ)貼等等，這對(duì)新區(qū)的招商引資和吸引人才會(huì)有很大的幫助。
3.規(guī)劃以發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)為主，且有一定數(shù)量的大企業(yè)進(jìn)駐
一個(gè)新區(qū)如果不是重點(diǎn)規(guī)劃高端產(chǎn)業(yè)，只能靠炒作或者是規(guī)劃一些相對(duì)低端產(chǎn)業(yè)，是很難吸引優(yōu)秀企業(yè)和人才過(guò)來(lái)的。
一個(gè)新區(qū)要真正發(fā)展起來(lái)，一定要規(guī)劃一些核心的、高附加值的產(chǎn)業(yè)，比如金融、互聯(lián)網(wǎng)和人工智能等。
我們可以從政府規(guī)劃文件去看該新區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，也可以直接從現(xiàn)實(shí)中去看是否有一定數(shù)量的大型企業(yè)進(jìn)駐。
以南京的江北新區(qū)為例，通過(guò)江北新區(qū)的規(guī)劃文件《南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2015—2030年)》可以看到它的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和定位。
江北新區(qū)未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為“4+2”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。其中， “4”是指智能制造、生命健康、新材料、高端交通裝備四大先進(jìn)制造業(yè)，“2”是指現(xiàn)代物流、科技服務(wù)兩大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。
很顯然，這個(gè)產(chǎn)業(yè)定位是高端的，面向未來(lái)的。
但是實(shí)際上有沒(méi)有大企業(yè)進(jìn)駐呢？過(guò)去兩年，江北新區(qū)的確引進(jìn)了非常多的大企業(yè)，尤其是在芯片這一塊，比如臺(tái)積電、清華紫光、富士康、中星微電子、美國(guó)新思科技等十幾家國(guó)內(nèi)外知名的電子及芯片公司。
整體而言，江北新區(qū)的發(fā)展前景還是很明朗的。
以上就是判斷新區(qū)是否值得投 資的3大標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合這3大標(biāo)準(zhǔn)去投 資符合條件的新區(qū)，才能做到以低價(jià)買(mǎi)到未來(lái)核心地段。
但是，大家必須要明確一點(diǎn)的是，新區(qū)的發(fā)展需要時(shí)間，所以你必須以長(zhǎng)線投 資的心態(tài)去持有，以時(shí)間來(lái)?yè)Q取空間，若干年后你才能享受時(shí)間給你帶來(lái)的繁花盛景。
（本文來(lái)源：大胡子說(shuō)房）
