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熱度變化：周度溢價(jià)率一度創(chuàng)下今年新高
限價(jià)背景下合肥、杭州地市熱度被低估
自3月份以來(lái)，各城市土地供應(yīng)逐步恢復(fù)正常，尤其是進(jìn)入4月份以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度明顯上升，這種上升趨勢(shì)在5月中旬（5月11-5月17日）表現(xiàn)更為顯著，周度溢價(jià)率至26%，創(chuàng)下今年以來(lái)的新高。
就典型城市[1]近期表現(xiàn)來(lái)看，太原、紹興、重慶、寧波、西安、南寧和常州等七個(gè)城市的溢價(jià)率均在30%以上，其中太原和紹興的平均溢價(jià)率更是超過(guò)40%，市場(chǎng)熱度較高。值得注意的是，合肥、杭州等城市實(shí)際土拍熱度高漲，但受到限價(jià)因素的影響，以致溢價(jià)率表現(xiàn)不及上述城市突出。以合肥為例，雖然溢價(jià)率僅有25%，但4月以來(lái)成交的15總土地有7宗觸及最高限價(jià)，并且就區(qū)域來(lái)看，土地市場(chǎng)的高熱不僅發(fā)生在包河、廬陽(yáng)等中心區(qū)，新站、肥西、巢湖等郊縣地市也高熱不退，頻頻觸發(fā)最高限價(jià)。杭州也是如此，溢價(jià)率雖不是很突出，但有12幅觸發(fā)了最高限價(jià)，不僅涉及拱墅、江干等核心區(qū)，蕭山區(qū)多宗土地也以最高限價(jià)成交，加上競(jìng)配建成本，杭州多宗土地價(jià)格創(chuàng)下區(qū)域新高。
相比之下，一線城市表現(xiàn)不及二線城市表現(xiàn)突出。一線城市中溢價(jià)率最高的是供地相對(duì)較少的深圳，在前海稀缺宅地的帶動(dòng)下，溢價(jià)率升至30%，而其余三個(gè)一線城市，只有北京在豐臺(tái)區(qū)多宗分鐘寺村優(yōu)質(zhì)地塊的拉動(dòng)下，整體溢價(jià)率保持在19%的較高水平，上海和廣州的溢價(jià)率均在10%及以下，土地市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。
[1]4月1日-5月24日期間，土地成交建筑面積在150萬(wàn)平方米以上的城市。
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可比地價(jià)：熱點(diǎn)城市高溢價(jià)地塊價(jià)格均漲
長(zhǎng)三角城市漲幅最為突出
以4月以來(lái)典型城市成交的高溢價(jià)地塊（超過(guò)20%）宅地為例，將其與2019年其周邊三公里范圍內(nèi)成交的宅地的價(jià)格相比，計(jì)算近期典型城市高溢價(jià)地塊的可比地價(jià)漲幅。結(jié)果可見(jiàn)：所有城市高溢價(jià)地塊的平均價(jià)格均呈上漲之勢(shì)。其中，北京高溢價(jià)地塊的可比地價(jià)漲幅最高，高達(dá)65%。究其原因，主要是由于近期北京出讓的宅地多是不限價(jià)地塊，而之前成交的多是“限競(jìng)房”或者“共有產(chǎn)權(quán)房”，加之北京近期供應(yīng)了多宗區(qū)位較好的稀缺宅地，因此可比地價(jià)漲幅最為突出。
此外，紹興、常州、寧波、溫州、南京等長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、需求較為旺盛的城市高溢價(jià)地塊的可比地價(jià)漲幅較為突出，均在30%以上。值得一提的是，杭州、合肥等城市受限價(jià)因素的影響，可比地價(jià)漲幅不及上述城市突出，僅有18%和5%，但其市場(chǎng)熱度卻不可小覷。除此之外，蘇州由于較嚴(yán)的限價(jià)，近期成交的每幅土地溢價(jià)率均在20%以下，并未被納入研究對(duì)象中。
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樓板價(jià)TOP20：半數(shù)價(jià)格漲幅超20%
僅杭州下城、北京朝陽(yáng)等少數(shù)地塊價(jià)格回落
進(jìn)一步選取4月份以來(lái)成交樓板價(jià)TOP20的含宅地塊具體分析。這些地塊主要來(lái)自于北京、南京、杭州、廣州等4個(gè)城市，僅北京朝陽(yáng)區(qū)兩宅地為底價(jià)成交，其中一宗還是限價(jià)地，其余九成土地均為溢價(jià)成交，并且六成土地溢價(jià)率基本都在25%以上。
就實(shí)際樓板價(jià)來(lái)看，其中約半數(shù)地塊的價(jià)格大幅上漲，漲幅超20%以上，這些土地多位于北京，廣州、南京和杭州也有涉及，從區(qū)域上，這些地塊多是位于核心區(qū)或中心城市區(qū)的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，譬如北京朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、廣州白云區(qū)、南京建鄴區(qū)和杭州江干區(qū)，這些地塊均是配套成熟、需求旺盛的區(qū)域，去化有較好的保證，因此房企參與拍地的積極性較高，以南京建鄴河西南部4-1-A、4-1-B兩幅宅地為例，參拍企業(yè)均超過(guò)10家，競(jìng)拍輪數(shù)均超百輪，最終分別被融創(chuàng)和萬(wàn)科競(jìng)得，樓面價(jià)均超4萬(wàn)元/平方米，距離南京歷史最高單價(jià)葛洲壩(600068,股吧)中國(guó)府45213元/平方米僅一步之遙，溢價(jià)率在35%左右，市場(chǎng)熱度極其高漲。此外，近期接連出讓的北京分鐘寺地塊也值得關(guān)注，這些土地位于豐臺(tái)南苑板塊，距南三環(huán)約1.3公里；距十號(hào)線分鐘寺地鐵站步行約300米、到國(guó)貿(mào)僅5站地鐵，地理位置十分優(yōu)越，配套也十分完善，最終三地塊均被合生收入囊中，其中兩宗樓面價(jià)均超7萬(wàn)元/平方米，較周邊同類土地漲幅均超25%，可以看出合生對(duì)于該區(qū)域前景的看好。
僅有杭州下城、北京朝陽(yáng)等極少地塊部分土地樓板價(jià)出現(xiàn)明顯回落，成交樓板價(jià)不及周邊此前成交同類型土地的地價(jià)。但這些地塊價(jià)格下調(diào)各有原因：一是因?yàn)橄迌r(jià)，以杭政儲(chǔ)出[2020]15號(hào)地塊為例，出讓條件中規(guī)定毛坯銷售最高單價(jià)不高于46750元/平方米，較周邊在售同類商品房面積低了約3000元/平方米；也有部分地塊價(jià)格下調(diào)也有拍地時(shí)機(jī)的原因，譬如北京朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)小店村不限價(jià)宅地，早在4月2日開(kāi)拍，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)銷售受疫情的悲觀氛圍還在持續(xù)，因此房企競(jìng)拍積極性不強(qiáng)，最終該地塊被中海+首開(kāi)以46億元的底價(jià)競(jìng)得，同地一宗地塊臨時(shí)喊停，如果放在現(xiàn)在，這幅不限價(jià)宅地價(jià)格大概率會(huì)高溢價(jià)成交，甚至?xí)街苓呁惖貎r(jià)。
4
七成高價(jià)地項(xiàng)目仍可實(shí)現(xiàn)盈利
廣州高價(jià)地利潤(rùn)空間尤佳
結(jié)合周邊在售新房平均價(jià)格來(lái)看，只有三成左右的地塊地房比處于較高水平，房地差也比較小，盈利難度較大。典型如南京建鄴河西南部4-1-B地塊，樓面價(jià)達(dá)40260元/平方米，距離最高樓面限價(jià)41365元/平方米僅1000余元，吸引了眾多房企的參與，溢價(jià)率高達(dá)36.39%，但周邊在售新房?jī)r(jià)格在4.5萬(wàn)元/平方米左右，地房比高達(dá)89%，房地差低于5000元/平方米，就目前情況來(lái)看大概率面臨虧損。值得注意的是，6幅大概率虧損的土地，有4宗位于南京，并且3宗位于建鄴區(qū)的河西板塊，樓板價(jià)幾乎都突破4萬(wàn)元/平方米，但考慮到新房依然被限價(jià)，售價(jià)多在4.5-5.2萬(wàn)元/平方米之間，盈利比較困難。值得注意的是，近期南京限價(jià)在執(zhí)行上略有松動(dòng)，如果價(jià)格上漲空間足夠的話，也有可能扭虧為盈。
余下的七成項(xiàng)目均可實(shí)現(xiàn)盈利，其中利潤(rùn)空間比較可觀的接近四成，如廣州白云區(qū)黃石街江夏村宅地，地塊位于白云區(qū)黃石東路北側(cè)、白云大道北西側(cè)、地鐵2號(hào)線江夏站和蕭崗站之間，周邊分布廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)、白云山(600332,股吧)風(fēng)景名勝區(qū)，交通便利，配套成熟，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，起拍樓面價(jià)高達(dá)32705元/㎡，刷新白云最高起拍樓面價(jià)記錄，最終雖然拿地成本價(jià)升至4.3萬(wàn)元/平方米以上，地塊周邊的一手住宅項(xiàng)目有龍湖·天奕，一手房報(bào)價(jià)在9-13萬(wàn)/平方米左右；周邊二手盤均價(jià)在7-8萬(wàn)元/平方米左右，即使按照二手房7萬(wàn)元的單價(jià)，地房比也僅有62%，房?jī)r(jià)地價(jià)之間仍有超過(guò)2.7萬(wàn)元/平方米的差距，就此來(lái)看，盈利空間十分客觀。除白云地塊外，廣州番禺漢溪大道北側(cè)地塊和天河廣氮地塊，雖然地價(jià)較之前有所上漲，但受廣州限價(jià)執(zhí)行上放松的影響，盈利也都有保障。不僅僅廣州，北京大興、杭州下城多宗地也是如此，按照周邊同類在售項(xiàng)目均價(jià)，房地比均在65%及以下，房地差也大都在2萬(wàn)元以上，盈利也比較可觀。
相比之下，北京豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村多宗宅地由于地價(jià)較高，多在7萬(wàn)元/平方米左右，即使周邊同類項(xiàng)目單價(jià)已經(jīng)超10萬(wàn)元，房地比也均超70%，剔除必要的建造、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷成本外，盈利空間就十分小。深圳前海宅地也是如此，本身就是以最高限價(jià)115.97億元競(jìng)得，并需配建4.08萬(wàn)平方米人才住房，可售樓板價(jià)達(dá)81189元/平方米，入市最高均價(jià)為10.71萬(wàn)元/平方米，與周邊在售的云璽錦庭均價(jià)10.8萬(wàn)元/平方米基本持平，房地比高達(dá)75%，盈利空間并不凸顯，但是由于項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越、資源十分稀缺，未來(lái)項(xiàng)目去化有保障。
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僅少數(shù)地塊面臨風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)
高價(jià)地盈利依舊可期
綜上，從近期高溢價(jià)地塊的可比地價(jià)和高地價(jià)地塊的價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看：除了因限價(jià)或者拿地時(shí)機(jī)等原因使得部分地塊地價(jià)所有下跌外，八成高地價(jià)地塊價(jià)格均呈上漲之勢(shì)，土地價(jià)格上漲之勢(shì)顯著，高價(jià)地盈利空間確實(shí)正在收窄；從區(qū)域?qū)用鎭?lái)看，長(zhǎng)三角城市地價(jià)漲幅最為突出，其中杭州、合肥在土拍限價(jià)下，競(jìng)爭(zhēng)熱度也不容小覷。結(jié)合周邊在售新房平均價(jià)格來(lái)看，七成高價(jià)地仍有望實(shí)現(xiàn)盈利，并且接近四成盈利空間較為可觀?？偟膩?lái)看，雖然近期高溢價(jià)地塊頻出，且地價(jià)仍在上行，但受出讓底價(jià)調(diào)低和部分城市限價(jià)松動(dòng)的影響，高價(jià)土地的盈利預(yù)期依舊可期。
不論是從高溢價(jià)成交地塊可比地價(jià)變動(dòng)、還是高價(jià)地的價(jià)格變動(dòng)和盈利空間分析來(lái)看，都說(shuō)明當(dāng)前拿熱點(diǎn)地塊大概率依舊是比較劃算的。不過(guò)考慮到“兩會(huì)”重申了“房住不炒”，土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒔档?，?yōu)質(zhì)地塊入市占比將有所回落，房企要緊抓上半年的拿地機(jī)遇，尤其是近期優(yōu)質(zhì)地塊土地出讓較為集中的杭州、南京等城市；但要警惕部分地價(jià)過(guò)快上漲、盈利堪憂的板塊，譬如南京河西板塊，拿地前還是應(yīng)當(dāng)審慎評(píng)判自身現(xiàn)金流和項(xiàng)目周轉(zhuǎn)預(yù)期，切勿盲目追高。
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