分省份看，各地的城鎮(zhèn)化水平差別很大。第一財(cái)經(jīng)記者梳理研究了31省份城鎮(zhèn)化率和農(nóng)村總?cè)丝跀?shù)量后發(fā)現(xiàn)，未來(lái)城鎮(zhèn)化潛力前十名的省份分別是河南、山東、四川、河北、湖南、安徽、云南、廣西、湖北和江西。這些地方在加快城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)等行業(yè)都蘊(yùn)含著較大的市場(chǎng)機(jī)遇。

　　13省份城鎮(zhèn)化率超全國(guó)

　　31省份中，上海、北京和天津的城鎮(zhèn)化率都已經(jīng)超過(guò)了80%。作為直轄市，這三地城區(qū)人口規(guī)模都已經(jīng)超過(guò)千萬(wàn)大關(guān)，屬于超大城市，且三地屬于城市經(jīng)濟(jì)體，農(nóng)業(yè)所占比重已經(jīng)很小，因此農(nóng)村人口也不多。

　　廣東、江蘇和浙江這三個(gè)東南沿海經(jīng)濟(jì)大省的城鎮(zhèn)化率也都超過(guò)了70%，屬于城鎮(zhèn)化水平較高的省份。這三地外來(lái)人口較多，未來(lái)在外來(lái)人口加快市民化的過(guò)程中，城市也面臨著諸多發(fā)展機(jī)遇。

　　除了上述六省份外，還有遼寧、重慶、福建、內(nèi)蒙古、山東、湖北和黑龍江的城鎮(zhèn)化水平都超過(guò)全國(guó)平均水平。

　　剩余18個(gè)城鎮(zhèn)化率低于60.6%的省份中，寧夏、山西、陜西和海南都超過(guò)59%，逼近60%；有8個(gè)省份低于55%，分別是西藏、甘肅、云南、貴州、廣西、新疆、河南和四川。這8個(gè)省份，除了河南之外全部來(lái)自西部地區(qū)，其中4個(gè)省份低于50%，分別是西藏、甘肅、云南和貴州?？梢?jiàn)，西部地區(qū)仍是我國(guó)城鎮(zhèn)化最為滯后的地區(qū)。

　　貴州省社科院研究員茍以勇分析，目前沿海地區(qū)已經(jīng)從工業(yè)化中期向后期轉(zhuǎn)變，但西部地區(qū)還處于工業(yè)化初期階段，基礎(chǔ)仍十分薄弱，需要加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平。

　　近期公布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于新時(shí)代推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)形成新格局的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，要因地制宜優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局與形態(tài)，提升并發(fā)揮國(guó)家和區(qū)域中心城市功能作用，推動(dòng)城市群高質(zhì)量發(fā)展和大中小城市網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，培育發(fā)展一批特色小城鎮(zhèn)。加大對(duì)西部地區(qū)資源枯竭等特殊類(lèi)型地區(qū)振興發(fā)展的支持力度。有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。

　　10省份城鎮(zhèn)化潛力大

　　不過(guò)，衡量一個(gè)地方的城鎮(zhèn)化潛力，除了看城鎮(zhèn)化率外，還要看當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村人口總量?？傮w上看，城鎮(zhèn)化率低于65%，且農(nóng)村人口總量居前的省份，城鎮(zhèn)化潛力都比較大。

　　數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村人口總量前十的省份分別是河南、山東、四川、廣東、河北、湖南、安徽、云南、廣西和江蘇。其中，河南達(dá)到4510萬(wàn)人，山東和四川都超過(guò)了3800萬(wàn)，廣東和河北也都超過(guò)了3000萬(wàn)人。

　　不過(guò)，這10個(gè)省份中，廣東和江蘇的農(nóng)村人口雖然比較多，但主要是因?yàn)檫@兩省總?cè)丝诙?，且它們的城?zhèn)化率都已經(jīng)超過(guò)了70%，城鎮(zhèn)化水平比較高，總體上未來(lái)提升的空間要小一些。

　　因此，綜合農(nóng)業(yè)人口總量和城鎮(zhèn)化率兩大指標(biāo)來(lái)看，未來(lái)城鎮(zhèn)化潛力前十的省份分別是河南、山東、四川、河北、湖南、安徽、云南、廣西、湖北和江西。

　　城鎮(zhèn)化潛力最大的是戶籍人口第一大省河南。河南戶籍人口超過(guò)1億人，常住人口也有9000多萬(wàn)，目前城鎮(zhèn)化率僅為53.21%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。同時(shí)，河南的農(nóng)村人口有4510.6萬(wàn)人，位居全國(guó)第一。

　　近幾年，河南快速推進(jìn)城鎮(zhèn)化。數(shù)據(jù)顯示，2018年河南城鎮(zhèn)化率比上年末提高1.55個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全國(guó)第一。2019年河南城鎮(zhèn)化率比上年末提高1.50個(gè)百分點(diǎn)，增幅比全國(guó)高了0.48個(gè)百分點(diǎn)。在中部六省中，河南的城鎮(zhèn)化率基數(shù)雖然較低，但因?yàn)榻陙?lái)增長(zhǎng)速度較快，與其他省份的差距迅速縮小。

　　這一過(guò)程中，省會(huì)鄭州實(shí)現(xiàn)了高速擴(kuò)張。鄭州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2019年全市年末常住人口達(dá)1035.2萬(wàn)人，比上年增加21.6萬(wàn)人。這也是鄭州連續(xù)9年常住人口增量超過(guò)15萬(wàn)。

　　河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)耿明齋教授對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，目前鄭州是河南唯一的中心城市，省內(nèi)人員如果要進(jìn)城，首選就是鄭州，所以鄭州是一個(gè)人口持續(xù)凈流入的地方。

　　在加快城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)也快速增長(zhǎng)。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，鄭州在前幾年就成為各大開(kāi)發(fā)商布局的重點(diǎn)。不過(guò)，現(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商正在向鄭州之外的河南三線城市布局，比如洛陽(yáng)等，都是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)挖潛的地方。

　　山東的農(nóng)業(yè)人口位居第二，達(dá)3800多萬(wàn)人。作為第三經(jīng)濟(jì)大省，山東的城鎮(zhèn)化率僅為61.51%，比全國(guó)水平略高一點(diǎn)。山東城鎮(zhèn)化水平與廣東、蘇浙差距較大，其中的一大因素是中心城市的帶動(dòng)力不夠，兩大中心城市濟(jì)南和青島，都與廣州、深圳、杭州、南京等超大、特大城市有不小差距。

　　不過(guò)，近年來(lái)山東已經(jīng)在積極做大做強(qiáng)中心城市。2018年12月，萊蕪并入濟(jì)南獲批。今年的山東省政府工作報(bào)告提出，要打造具有全球影響力的山東半島城市群。支持濟(jì)南、青島建設(shè)國(guó)家中心城市，培育發(fā)展?jié)隙际腥?、青島都市圈，著力提升綜合承載力、輻射帶動(dòng)力、創(chuàng)新引領(lǐng)力、人才集聚力，在服務(wù)國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略中謀取主動(dòng)、增強(qiáng)能級(jí)、贏得優(yōu)勢(shì)。

　　西部第一人口大省四川的城鎮(zhèn)化率也只有53.79%，農(nóng)業(yè)人口超3800萬(wàn)人。目前，成渝雙城經(jīng)濟(jì)群加快發(fā)展，未來(lái)四川的城鎮(zhèn)化步伐將提速。

　　58同城、安居客近日發(fā)布的《2020成渝經(jīng)濟(jì)圈購(gòu)房軌跡報(bào)告》顯示，成都、重慶正快速發(fā)展成為趕超型城市群。隨著成都向東、重慶向西相向發(fā)展，中間地帶成為兩座城市的橋梁，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)一體化發(fā)展也在不斷推進(jìn)，新的樓市熱力板塊開(kāi)始瞄向中間區(qū)域。

　　中部的湖南、安徽等地的城鎮(zhèn)化潛力也比較大。安徽省社科院經(jīng)濟(jì)所研究員林斐對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，近年來(lái)安徽深入?yún)⑴c長(zhǎng)三角發(fā)展分工合作，兩省一市（浙江、江蘇、上海）的很多產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到安徽，這對(duì)安徽經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用十分明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1月至4月，滬蘇浙來(lái)皖投資在建億元以上項(xiàng)目1619個(gè)，實(shí)際到位資金1740.2億元，同比增長(zhǎng)5.6%；占全省比重50.8%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。

　　地處皖北的阜陽(yáng)等地是我國(guó)人口十分密集的區(qū)域，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為滯后、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平最低的地區(qū)，大量人口外流。但預(yù)計(jì)在上半年商合杭高鐵通車(chē)后，這一地區(qū)與長(zhǎng)三角核心區(qū)對(duì)接的速度將大幅加快，當(dāng)?shù)氐墓I(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程也將提速。

　　無(wú)論是河南、山東、四川這些人口大省，還是廣西、云南這些較為滯后的省份，未來(lái)在加快城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，中心城市、大城市都將是引領(lǐng)城鎮(zhèn)化和人口流入的重點(diǎn)。

　　廣東省體制改革研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)彭澎對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，就近就業(yè)、就近城鎮(zhèn)化是一個(gè)大趨勢(shì)。中西部地區(qū)的一些中心城市與沿海發(fā)達(dá)城市的收入差距越來(lái)越小。對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，每個(gè)省份都有一些比較好的城市可供選擇。

　　這個(gè)過(guò)程中，不少地產(chǎn)龍頭企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始積極布局。例如，碧桂園判斷落戶政策將使得城區(qū)人口在100萬(wàn)~500萬(wàn)的大城市成為主要受益地區(qū)。目前公司有97%的權(quán)益貨值位于常住人口50萬(wàn)人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，很好地契合了未來(lái)的人口流動(dòng)趨勢(shì)。