近日公布的上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙站上了“C位”（核心位置）：在2019年GDP總量排名20強(qiáng)城市中，2020年上半年長(zhǎng)沙以2.2%的GDP增速位列第一。與此同時(shí)，7月份一則“深圳住建局前往長(zhǎng)沙取經(jīng)”的消息，又引發(fā)各地對(duì)長(zhǎng)沙低房?jī)r(jià)的熱議。長(zhǎng)沙，能否成為一個(gè)不靠土地財(cái)政發(fā)展經(jīng)濟(jì)的樣本？

深圳大學(xué)博士后楊海波在接受記者采訪時(shí)表示，低房?jī)r(jià)吸引人才、產(chǎn)業(yè)集群推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這是長(zhǎng)沙未來(lái)發(fā)展的主要邏輯。人是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本，“人才是第一資源”，只要長(zhǎng)沙保持“房?jī)r(jià)洼地”的穩(wěn)定預(yù)期，人才會(huì)源源不斷流向長(zhǎng)沙。同時(shí)，低房?jī)r(jià)和低租金也會(huì)吸引大批企業(yè)遷入，尤其要承接住珠三角、長(zhǎng)三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，未來(lái)可期。

截至目前，深圳、杭州、南京、東莞、寧波等2020年上半年樓市火熱的城市，無(wú)一例外都加碼了樓市調(diào)控。有長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)政策走向的人士向記者表示，大城市樓市調(diào)控趨“長(zhǎng)沙化”，或?yàn)闀r(shí)不遠(yuǎn)。

長(zhǎng)沙人的“小確幸”

“我們是省會(huì)城市里房?jī)r(jià)最低的城市嘛！壓力沒(méi)那么大。”

“房?jī)r(jià)還好，我才工作幾年，就稀里糊涂地把房貸還完了。”

“以前在深圳首付的錢(qián)，回長(zhǎng)沙全款買(mǎi)了個(gè)房。”

“舒適，果斷回長(zhǎng)沙后，兩年時(shí)間房子妻子孩子車(chē)子都有了。”

……

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的長(zhǎng)沙市民，對(duì)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)普遍感到壓力不大，比較舒適。

中房協(xié)與禧泰數(shù)據(jù)合作發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)均價(jià)剛剛1萬(wàn)元出頭。這個(gè)價(jià)格放在全國(guó)來(lái)說(shuō)，實(shí)屬親民。目前全國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的城市超過(guò)70座，浙江省所有地級(jí)市房?jī)r(jià)已全部過(guò)萬(wàn)元。如果放在中部省會(huì)城市來(lái)看，也是最低。武漢均價(jià)接近1.9萬(wàn)元，合肥均價(jià)1.65萬(wàn)元，鄭州均價(jià)1.43萬(wàn)元，南昌1.28萬(wàn)元。

與之相對(duì)應(yīng)，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)。近日出爐的2020年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙上半年GDP增速2.2%，位居2019年GDP過(guò)萬(wàn)億城市增速排行榜第一名。這并非偶然，2019年全國(guó)有17個(gè)城市GDP過(guò)萬(wàn)億，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙以8.1%的GDP實(shí)際增速，排名萬(wàn)億俱樂(lè)部第一。

房?jī)r(jià)低、GDP增速亮眼，這是許多地方政府羨慕的發(fā)展模式。那么，長(zhǎng)沙的增長(zhǎng)動(dòng)力來(lái)自何方？第二產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)強(qiáng)勁是關(guān)鍵。根據(jù)“長(zhǎng)沙發(fā)布”公布的信息，今年上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)3.9%，比1～5月提升1.2個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提升2.3個(gè)百分點(diǎn)；全市高技術(shù)制造業(yè)增加值同比增長(zhǎng)20.1%，高于規(guī)模以上工業(yè)增加值增速16.2個(gè)百分點(diǎn)。

固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快也是一大亮點(diǎn)。上半年長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4%，其中5000萬(wàn)元以上項(xiàng)目、億元以上新開(kāi)工項(xiàng)目完成投資分別增長(zhǎng)29.2%和58.5%。同時(shí)，上半年該市全體居民人均可支配收入25777元，同比增長(zhǎng)4.8%，比一季度提升3個(gè)百分點(diǎn)。

占據(jù)宜居宜業(yè)優(yōu)勢(shì)的長(zhǎng)沙，連續(xù)12年入選中國(guó)“最具幸福感城市”，且躋身2020年網(wǎng)紅城市全國(guó)八強(qiáng)，名列中部第一。

樓市調(diào)控的“長(zhǎng)沙化”

從深圳到長(zhǎng)沙，高鐵不過(guò)3小時(shí)左右，每天對(duì)開(kāi)50多趟列車(chē)，交通非常便利。7月8日，深圳住建局一行10人，前往長(zhǎng)沙住建局交流房地產(chǎn)市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)。

縱觀長(zhǎng)沙的樓市調(diào)控，也是一個(gè)不斷“打補(bǔ)丁”的過(guò)程。自2017年開(kāi)始，為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，長(zhǎng)沙先后打響“房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”、“反炒房攻堅(jiān)戰(zhàn)”，相繼出臺(tái)“3·18”、“5·20”、“9·23”系列調(diào)控政策和“6·25反炒房”九條措施，從項(xiàng)目監(jiān)管、土地出讓、購(gòu)房資格、戶籍管理、打擊炒房等多個(gè)方面打出樓市調(diào)控“組合拳”，全面堵塞投機(jī)炒房通道。

目前， 長(zhǎng)沙的限購(gòu)和限售政策是：本地單身戶籍或非本地戶籍家庭，限購(gòu)1套商品住宅；已婚以家庭為單位限購(gòu)2套，且取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿4年后方可購(gòu)買(mǎi)第二套；外地戶口需連續(xù)繳納24個(gè)月社?；騻€(gè)人所得稅方可限購(gòu)1套。限售方面，居民4年限售，企業(yè)5年限售。

此外，長(zhǎng)沙通過(guò)大量供應(yīng)土地，杜絕人為制造短缺。從2015年到2019年，長(zhǎng)沙土地供應(yīng)面積接近9000萬(wàn)平方米，僅2019年就供應(yīng)了2600多萬(wàn)平方米。

一家頭部地產(chǎn)商的長(zhǎng)沙銷(xiāo)售處負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者，在調(diào)控之前，他們項(xiàng)目接觸的外地客戶較多。調(diào)控后外地客戶因無(wú)法解決購(gòu)房資格，再加上4年后才能交易，投資客已經(jīng)很少了，基本上以剛需為主。他看好長(zhǎng)沙樓市的發(fā)展?jié)摿?，新的土地拍賣(mài)價(jià)格一直在上漲，限價(jià)在逐步抬高，長(zhǎng)期來(lái)講，房?jī)r(jià)會(huì)與長(zhǎng)沙城市地位匹配。

記者從長(zhǎng)沙多個(gè)地產(chǎn)中介處得知，目前長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)低迷，購(gòu)房客戶主體是非長(zhǎng)沙戶籍，但在長(zhǎng)沙工作的剛需自住客，尤以湖南省內(nèi)其他地市人員居多。

數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。長(zhǎng)沙市住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1～5月，長(zhǎng)沙本市戶籍購(gòu)房者占比70.03%，本省其他市州購(gòu)房者占比26.82%，外省購(gòu)房者占比3.15%；首次置業(yè)者占比81.99%。

深圳與長(zhǎng)沙，代表中國(guó)樓市的兩極。今年一季度，易居研究院曾發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，2019年，在其測(cè)算的50個(gè)城市中，房?jī)r(jià)收入比中位數(shù)為13.3；深圳最高，達(dá)到35.2；長(zhǎng)沙最低，僅6.4。長(zhǎng)沙人不吃不喝6.4年可買(mǎi)房，深圳人則需要35.2年。

長(zhǎng)沙做對(duì)了什么？

為什么長(zhǎng)沙不依靠土地財(cái)政，能成為GDP過(guò)萬(wàn)億的城市呢？

楊海波認(rèn)為，一是長(zhǎng)沙呈現(xiàn)出多中心的發(fā)展態(tài)勢(shì)，因而無(wú)法形成大面積的高房?jī)r(jià)區(qū)域；二是長(zhǎng)沙的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)較少，導(dǎo)致長(zhǎng)沙的省內(nèi)吸引力不如其他省會(huì)城市，而且湖南人去珠三角就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的多；三是房源供給跟得上需求；四是長(zhǎng)沙的第三產(chǎn)業(yè)占比較大，能提供充足的財(cái)源；五是長(zhǎng)沙市政府主動(dòng)作為，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。

在樓市調(diào)控上，長(zhǎng)沙做對(duì)了什么？楊海波表示，一是合理、科學(xué)、高效地制定政策，在大量的調(diào)研與反饋中形成了有利于長(zhǎng)沙長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的調(diào)控政策；二是把控土地出讓環(huán)節(jié)，比如在試點(diǎn)地塊采取“熔斷+搖號(hào)”的限價(jià)機(jī)制；三是在打擊“炒房”的同時(shí)，有效提供房源供給；四是保持政策戰(zhàn)略定力，形成在長(zhǎng)沙不能炒房的預(yù)期。

證券時(shí)報(bào)記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙市民對(duì)于炒房并不熱衷，“不漲不跌，沒(méi)什么好說(shuō)的”。沒(méi)有嘗過(guò)房產(chǎn)價(jià)值飆升的甜頭，所以沒(méi)有投資買(mǎi)房的意識(shí)。

80后劉順是土生土長(zhǎng)的長(zhǎng)沙人，父母買(mǎi)了3套房，父母自住1套，1套出租，還有1套是父母給他買(mǎi)的婚房，170多平方米。“都是一次性付款，我們不習(xí)慣按揭。”劉順是專(zhuān)車(chē)司機(jī)，太太在醫(yī)院上班，收入比他略高，而且穩(wěn)定，他們家庭名下只有1套房產(chǎn)，按照長(zhǎng)沙的政策，可以再買(mǎi)1套房。

“我老婆想買(mǎi)，因?yàn)樗氚压e金用起來(lái)，說(shuō)她們醫(yī)院的小姑娘都買(mǎi)房，我不同意，人家小姑娘買(mǎi)房可能是她們沒(méi)有房，咱家有3套房，還買(mǎi)什么房呢？”劉順覺(jué)得沒(méi)必要買(mǎi)房，“我們家那套70多平方米的小房子，租出去1個(gè)月才收2000元，沒(méi)什么錢(qián)賺。”