為了提高住房租賃立法質(zhì)量，9月7日，住建部發(fā)布關于《住房租賃條例（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）公開征求意見的通知，不僅涉及備受關注的“租金貸”與“甲醛房”問題，對于長租公寓“高進低出、長收短付”等經(jīng)營風險亦做出相關規(guī)定。

　　《征求意見稿》明確提出，支持金融機構對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。

　　上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，該政策的出臺，有望進一步細化與住房租賃市場有關的政策。當前，由于長租公寓市場正處于一個波動較大的階段，隨著該政策的正式落地，預計會對后續(xù)住房租賃市場的規(guī)范和引導起到較為積極的作用。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，從目前我國的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制來看，建立租購并舉的住房制度、發(fā)展住房租賃市場無疑也是重要環(huán)節(jié)，而鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關系，賦予租房者更多權利，不僅僅是科學住房觀念的體現(xiàn)，同時在某種程度上也可以避免房地產(chǎn)市場的大起大落，減少非理性購房需求。

　　具體來看，《征求意見稿》提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容；住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應當將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

　　58安居房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，《征求意見稿》中對于廣泛關注的租金貸明確提出了“三個不得”要求，針對租賃機構在非理性擴張過程中所存在的“高進低出”問題，亦給予了充分約束，從效果上看，通過強化監(jiān)管的方式，有助于提前抑制風險發(fā)生的可能，將風險防范于未然。

　　嚴躍進表示，此次在政策層面明確住房租賃企業(yè)“高進低出”和“長收短付”做法，對于后續(xù)長租公寓創(chuàng)新管理模式來說，首先明確了這是一項需要回避的內(nèi)容，當前在客觀上也有利于降低長租公寓的風險。

　　除了租金貸外，《征求意見稿》提出，直轄市、設區(qū)的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

　　嚴躍進認為，從該項內(nèi)容透露出的信息來看，后續(xù)住房租賃市場的租金指導制度和租金公示制度有望加快建立，以進一步體現(xiàn)政府對于租賃市場引導的導向，即形成地方“基準租金”的概念。隨著此次“穩(wěn)租金”概念的提出，這有望成為房地產(chǎn)市場在維穩(wěn)方面繼“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”后的第四個落腳點。