中證君從多名中介處了解到，近一周以來(lái)，上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)情緒有所降溫，客戶明顯變少，帶看量和成交量均下滑，但掛牌價(jià)整體沒(méi)有變化。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政未來(lái)可能有效降低部分區(qū)域?qū)W區(qū)房過(guò)熱的情況，但不大可能出現(xiàn)猛跌的現(xiàn)象，而是會(huì)慢慢走向價(jià)值回歸。

　　買(mǎi)賣(mài)方進(jìn)入博弈階段

　　3月16日，上海市教委發(fā)布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》。根據(jù)新政，上海的所有重點(diǎn)高中都要拿出一大部分招生名額，按照各區(qū)的中考人數(shù)比例，分配到各區(qū)。通俗一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，再“菜”的初中，只要成績(jī)好，就有機(jī)會(huì)上好高中。

　　受此消息影響，網(wǎng)傳上海知名雙學(xué)位小區(qū)梅園開(kāi)始暴跌，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評(píng)估430萬(wàn)，新政后房?jī)r(jià)變成了370萬(wàn)，一夜下降了60萬(wàn)。

　　中證君搜索發(fā)現(xiàn)，新政后梅園小區(qū)的確有個(gè)別房源降價(jià)。例如梅園三街坊一套50.58平方米的2室1廳房，于去年11月30日掛牌。新政發(fā)布后，鏈家、太平洋房屋紛紛修改房源報(bào)價(jià)，從新政前(3月12日)的840萬(wàn)最終降至800萬(wàn)，幅度近5%。若是從3月初最高點(diǎn)的900萬(wàn)元計(jì)算，降幅超10%。

　　負(fù)責(zé)梅園二街坊一套33.63平方米房源(1室1廳，單價(jià)為21.35萬(wàn)/平)的中介王雪(化名)告訴中證君，該房源之前掛牌價(jià)為725萬(wàn)元，新政出臺(tái)后業(yè)主降價(jià)7萬(wàn)元至718萬(wàn)元，小區(qū)類似戶型年前成交都是在740萬(wàn)-750萬(wàn)元。數(shù)據(jù)顯示，該房源于2月4日掛牌，近7日該房源共帶看4次(總帶看16次)，目前已有兩人出價(jià)。

　　不過(guò)，降價(jià)或許只是個(gè)別現(xiàn)象。“新政以來(lái)，梅園學(xué)區(qū)房暫時(shí)還沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格整體下降的情況。”王雪說(shuō)。

　　一名負(fù)責(zé)浦東片區(qū)的中介李磊(化名)亦告訴中證君，“我這邊的學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)沒(méi)有太大變化，也沒(méi)怎么降價(jià)，就是不漲了。過(guò)完年后基本上就沒(méi)有客戶來(lái)看學(xué)區(qū)房了，現(xiàn)在更少，沒(méi)有什么人買(mǎi)，大家都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，以后炒作學(xué)區(qū)房肯定不香了！”

　　另一大學(xué)區(qū)房聚集地徐匯區(qū)的情況也大致相同。徐匯區(qū)一房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人張璇稱，目前她負(fù)責(zé)的學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)沒(méi)有變化，但明顯客戶少了，都是房東來(lái)咨詢新政的影響有多大，“房東一般要等到?jīng)]啥客戶看房子，自己急了，才會(huì)愿意降價(jià)。”

　　對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，“價(jià)格沒(méi)有變化是因?yàn)槭袌?chǎng)成交不多，已經(jīng)掛牌出來(lái)的業(yè)主可能也不急著賣(mài)，現(xiàn)在買(mǎi)方和賣(mài)方處于博弈階段。不過(guò)，市場(chǎng)對(duì)于學(xué)區(qū)房預(yù)期已經(jīng)下降，接下來(lái)學(xué)區(qū)房應(yīng)該會(huì)進(jìn)入回歸本身應(yīng)有價(jià)值的過(guò)程。”

　　告別“瘋漲”回歸理性

　　2020年是上海學(xué)區(qū)房漲幅較大的一年，熱度爆棚。

　　易居研究院挑選了上海大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)三個(gè)學(xué)區(qū)相對(duì)熱的區(qū)域塊進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)顯示，2019年這三個(gè)區(qū)域的價(jià)格比較穩(wěn)定。而到了2020年，尤其是二季度開(kāi)始，這三個(gè)區(qū)域的價(jià)格明顯上漲，出現(xiàn)了學(xué)區(qū)炒作、一房難求、房?jī)r(jià)哄抬、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。

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　　根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2020年全年上海新建商品住宅成交均價(jià)為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價(jià)為99359元/平方米。易居研究院表示，此類房漲幅明顯偏大，說(shuō)明價(jià)格虛高。若后續(xù)價(jià)格下跌，則容易給購(gòu)房者帶來(lái)各類風(fēng)險(xiǎn)。

　　2021年1月，上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)熱度依舊不減。中證君此前了解到，1月中下旬，上海多個(gè)區(qū)域的學(xué)區(qū)房已經(jīng)觸達(dá)天價(jià)。例如，去年12月中旬，徐匯區(qū)某小區(qū)成交一套30來(lái)平方米的雙學(xué)區(qū)房，價(jià)格410萬(wàn)元。2021年1月，同一區(qū)域同樣面積的房子，價(jià)格又漲了80多萬(wàn)元，房東掛牌505萬(wàn)元，最后498萬(wàn)元成交，一月之間漲幅超過(guò)20%。

　　上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，新政出臺(tái)后有助于在一定程度上弱化學(xué)區(qū)房的屬性、遏制學(xué)區(qū)房的熱度，或帶來(lái)格局上的變化。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，此次上海教改新政，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進(jìn)行配置。各類學(xué)校后續(xù)都可以享受更公平的招考機(jī)會(huì)，自然使得“哄搶好學(xué)區(qū)”的現(xiàn)象減少，進(jìn)而促進(jìn)過(guò)熱的小學(xué)和初中學(xué)區(qū)房降溫，從而促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。