“賣小買大”換房型人群

特點：對二手房成交周期要求高

貸款方式指導(dǎo)：商業(yè)貸款

胡先生和愛人十年前在朝陽買了套兩居室，去年兒子出生后，他一直琢磨把這套房賣了換套大房。在看好新房后，上個月他就把這套房掛到了中介，最初的報價 為 455萬，但是來看房的人并不多。為了盡快湊齊新房的首付款，他將掛牌價格調(diào)整為450萬，最近他一直在等待著買家購買自己的住房，爭取在國慶節(jié)之前能買 到新房。

專家指導(dǎo)：胡先生這樣的業(yè)主在目前二手房交易里比較普遍，屬于典型的“賣小買大”換房剛改型人群。“偉嘉安捷”認為，這類換房的剛需人群，通常對成交 周的期要求都比較高，因此在貸款方式的選擇上應(yīng)該首先摒棄組合貸款，胡先生這套兩居室的報價為450萬，而公積金貸款最高的貸款額度僅為120萬，所以顯 然也不能夠用公積金貸款。因此首先推薦的貸款形式為商業(yè)貸款，在時間和額度上都能夠滿足這類業(yè)主的需求，而且利率方面還能享受到一定的優(yōu)惠。因為業(yè)主比較 需要現(xiàn)金湊首付，所以在買房時可以適當增加幾成首付款，既可以滿足業(yè)主對現(xiàn)金的要求，也可以減輕自己的還款壓力。此外，如果購房人手頭有一定的資金，也可 以選擇補按揭貸款，即全款購買業(yè)主的住房，再向銀行申請補按揭貸款，對于成交周期較短的業(yè)主，選擇補按揭貸款也比較合適。

做生意急需用錢的業(yè)主

特點：房子急等出售、希望獲得更多的現(xiàn)金

貸款方式指導(dǎo)：補按揭貸款

陳先生是一家中型企業(yè)法人，名下有兩套房產(chǎn)，年中時因為進貨借了大筆資金，現(xiàn)在急需200萬左右的缺口。他打算先抵押自己一套房子進行融資，而抵押消 費貸款最高只能貸到100萬，如果辦理企業(yè)經(jīng)營貸款的不僅時間慢，審核條件也比較嚴，于是他決定賣掉名下其中一套房產(chǎn)來籌錢。經(jīng)過評估后房產(chǎn)市值為260 萬，盡管價格比較低， 但是他仍然決定盡快賣掉。

專家指導(dǎo)：“偉嘉安捷”指出，類似陳先生這樣急需生意周轉(zhuǎn)資金的業(yè)主，通常對資金都有著比較高的要求，希望盡快拿到現(xiàn)金，在賣房的心態(tài)上比較著急。陳 先生的房子總共260萬，如果條件允許首先推薦補按揭貸款的形式購房，如果業(yè)主對現(xiàn)金有著極高的要求，那么補按揭貸款無疑是目前最適合的貸款方式。購房人 在申請補按揭時，需要格外注意辦理的時效性，一般是拿到房本三年時間內(nèi)，向銀行申請補按揭。因為貸款的環(huán)境和利率每年都在變化，房屋的市值也存在變化，時 間太久遠的房屋銀行無法評估差價和貸款利率，所以辦理補按揭貸款必須要注意時間，

處在觀望情緒中的業(yè)主

特點：賣房心態(tài)不迫切、比較主動

貸款方式指導(dǎo)：公積金貸款

李女士幾年前和老公分別在西城和亦莊各買了一套兩居室和一套一居室，平時她和老公住在西城，大興那套一居室閑置出來的住房用來出租，最近她打算入手一個投資項目，所以將大興的一居室掛到了中介，報價是135萬，因為并不是十分急需用錢，所以她現(xiàn)在是邊租邊賣。

專家指導(dǎo)：案例中的李女士屬于對成交周期要求不高的業(yè)主，賣房的心態(tài)并不迫切，所以在買賣過程中占據(jù)比較主動的地位，而且這種業(yè)主通常議價的空間比較 小，處于“貨比三家”的觀望情緒中。 “偉嘉安捷”認為，如果購房人遇到這樣的業(yè)主，業(yè)主本身房價為135萬，而且成交心態(tài)并不迫切，所以砍價的空間比較低，并不是很貴，所以選擇公積金貸款比 較合適，因為公積金貸款的額度為120萬，距離房價比較接近，對于購房人來說買房的壓力相比商業(yè)貸款更小，而且也能夠為節(jié)省不少貸款的利息。