中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止5月31日，今年全國土地市場上總價超過15億的有105宗地塊，成交總價為3288.2億元，一二線城市為“集中營”，其中二線城市占比達74%，其中南京就擁有16宗總價“地王”。“地王”溢價率動輒高達300%-400%，讓市場瞠目結舌。

　　然而，這似乎僅僅是個開始。中原地產(chǎn)研究報告的數(shù)據(jù)顯示，僅6月前3天，一、二線城市就又出現(xiàn)了12宗“地王”，集中在深圳、杭州、廈門、上海等地，總成交金額達到327.5億元。

　　就在6月3日，北京市國土資源局官網(wǎng)還正式掛牌了通州文化旅游區(qū)內一宗多功能用地，地塊起始價高達87億元，掛牌競價時間為6月23日，被媒體稱為準“地王”。

　　業(yè)內：若無約束性政策房價未來將爆發(fā)式上漲

　　當“地王頻現(xiàn)”“面粉貴過面包”這些話語已經(jīng)司空見慣不再新鮮，這一現(xiàn)象對老百姓未來房價的影響卻不容忽視。

　　“樓面價超過房價已成為常態(tài)，雖然‘地王’不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房價很難不受影響”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，特別是現(xiàn)下房價快速攀升的南京、合肥、廈門、蘇州，已成為“地王”最密集的二線城市。“如果沒有約束性政策，房價未來很可能會呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲”。

　　據(jù)中原地產(chǎn)關于土地成本的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至5月25日，50家典型房企平均拿地成本6283元/平方米。相比2015年同期，平均成本增加48.4%。

　　哪怕再貴也要搶。房企這種“先占坑”的思路實際上是相當于以時間換空間，解套的機會在于房價不斷上漲。張大偉表示，房企這是在賭命。他認為，若未來一年房價漲幅不能超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將存在較大風險。

　　北京地區(qū)6月2日拍出的三個地塊地理位置均處于六環(huán)以外，而根據(jù)拍價，房企要想回本盈利，未來預期售價都要在6萬元以上，就現(xiàn)在該區(qū)域的新房均價來看，已屬于高端豪華住宅價位。

　　“未來豪宅化難以避免。”張大偉直言，新上市的商品房定價未來會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅的區(qū)域將會供應大量豪宅項目，對市場定價有明顯影響。

　　據(jù)報道，12家接受路透調查的中外機構全部認為今年全國住宅均價將上漲，預測值從上漲4%至12%不等，預估中值顯示2016年房價將上漲6.3%，2017年漲幅降至2%。

　　“地王”央企造 “拿地”底氣十足

　　針對這一輪地王，大家最關注的是國有房企拿地比例明顯處于歷史高位。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前5個月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%。

　　近日人們多把目光集中在央企背景的信達地產(chǎn)，6月1日它以58.05億元拿下上海寶山區(qū)顧村一地塊，溢價超過303%，刷新5月份后保利、格力和融創(chuàng)創(chuàng)下的兩宗地王紀錄。此前還聯(lián)合萬科在杭州以123.18億元拿下杭州濱江區(qū)“地王”，同時也是全國總價地王。

　　張大偉認為，就目前情況來看，市場創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)+國企，主要原因在于其資金實力更強、對未來市場波動的抗壓抵御能力也更強。

　　央企的融資成本低也是其一大優(yōu)勢。當前實體經(jīng)濟投資需求少，而且壞賬率也高，很多還處于去產(chǎn)能階段，銀行更愿意貸給房地產(chǎn)，而貸給央企、國企是最安全的。

　　不過，央企到處拿地這一幕卻不禁讓人想起六年前的“退房令”。早在2010年，國資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務，僅留下16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企，后這個名單增加至21家。

　　六年多時間過去了，不僅主業(yè)為地產(chǎn)的央企在瘋狂發(fā)起“地王大戰(zhàn)”，那些屬于清退行列的央企也并沒有完全退出地產(chǎn)市場。

　　“央企融資成本低，利率往往比其它房企低3個百分點。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這就不難解釋為何央企“拿地”底氣如此之足。此前更是有媒體指出信達的借款利率水平只有2%，并且信達地產(chǎn)背后的信達資產(chǎn)是國內首家負責收購并經(jīng)營金融機構剝離的本外幣不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司，隸屬于中國財政部。

　　什么造成房企焦灼拿地?

　　為打擊“地王”蘇州、南京已經(jīng)動用土地“熔斷”制度，房企拍地超限價則競價無效，然而依然抑制不住“地王”的瘋狂。

　　有分析人士指出，該政策并不“治本”，企業(yè)渴求土地的需求沒變，限價反而容易引起恐慌。業(yè)內認為，解決問題根本還在于加大土地供應。然而，從國家政策上來看，供地處于壓縮狀態(tài)。據(jù)新華社報道，在節(jié)約集約用地要求下，面對“去庫存”任務，“十三五”時期全國新增建設用地將比“十二五”減少約669萬畝。據(jù)國土資源部規(guī)劃司副司長鞠建華介紹，“十二五”期間國土資源系統(tǒng)提供了3925萬畝新增建設用地，“十三五”期間比“十二五”期間有所壓縮，是為了更好地盤活存量。

　　減少供地對于亟需去庫存的三四線城市是再合適不過，然而對于供需關系完全不一樣的一二線城市效果將截然相反。

　　6 月3日，國家發(fā)改委網(wǎng)站全文發(fā)布了長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃，針對城市建設用地，《規(guī)劃》中多處提到，要嚴控特大城市和大城市的建設用地規(guī)模。上海市“十三五”規(guī)劃提出，要嚴格控制建設用地規(guī)模，到2020年全市規(guī)劃建設用地總量實現(xiàn)負增長，建設用地總量控制在3185平方公里以內，現(xiàn)狀低效建設用地減量 50平方公里。北京和周邊也是壓縮政策，5月國土資源部和國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015-2020年)》，提出京津冀嚴控新增建設用地，倒逼城市功能提升。其中，減量優(yōu)化區(qū)是指北京四環(huán)以內地區(qū)，原則上不安排新增建設用地，鼓勵將存量建設用地轉化為生態(tài)用地;存量挖潛區(qū)是指北京四環(huán)至北京六環(huán)，以存量建設用地結構和布局調整為主。

　　分析人士稱，面對如此緊張的新增供應資源，房企普遍都持著“拿一塊少一塊”的激進心理拿地，造成價格上漲也是必然。