大連曾一度領漲東北樓市。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年上半年，大連新房銷售價格環(huán)比漲幅1%，同比漲幅6%；二手房銷售價格環(huán)比漲幅0.5%，同比漲幅6.3%，均高于東三省如沈陽、長春、哈爾濱等主要城市。

8月16日，大連市政府發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》，“連八條”擴大了限售區(qū)域并收緊限售年限，規(guī)定新簽商品房可售延長至網(wǎng)簽5年，二手房從取證2年延長至3年。

隨后，大連樓市迅速冰凍。

而事實上，在本輪拐點到來之前，根據(jù)2021年9月國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，大連新建住宅同比增長6.1%，位于70城漲幅前列。只不過，二手住宅價格方面頹勢已悄然來襲，大連從2019年11月開始便出現(xiàn)了多個月環(huán)比漲幅為0。尤其是從2020年4月起，環(huán)比漲幅均小于1，并且逐月走低，在2021年9月份漲幅下探至階段低位0.2%。

易居研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，大連今年10月二手房成交量增速下跌48.8%，同比下跌47.6%。前期大熱的北府花園、龍湖水晶酈灣等二手房項目，經(jīng)歷10月的下跌后能否穩(wěn)住均價？

大連的房價真實走勢狀況究竟如何？

我們選取了大連兩個熱點樓盤，用每經(jīng)獨家研發(fā)的房地產(chǎn)資訊大數(shù)據(jù)產(chǎn)品每經(jīng)AI品房小程序來分析評測一下。

位于大連市甘井子區(qū)的北府花園，2004年建成，總計1400戶左右，目前由尤豪斯物業(yè)有限公司提供物業(yè)服務。每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)顯示，北府花園當前AI估值參考價19068元/平方米，其中SWOT指標顯示，該小區(qū)商務密度、購物配置、公交配置指數(shù)接近滿分，分別為9.3、9.8和9.5；小學及幼兒園配置中規(guī)中矩，分別為5.7和5.2。

值得注意的是，雖然交通便利、商業(yè)豐富，但北府花園周邊消費非常“實惠”，周邊餐飲消費客單價51元，對比全國消費檔次指數(shù)為2.2，這意味著相當于二線城市與三線城市之間的消費水平，在甘井子區(qū)域內(nèi)高于55%的住宅項目，同城對比屬于中檔消費區(qū)域。

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圖源|每經(jīng)AI品房

北府花園教育環(huán)境得分明顯屬于中等舒適區(qū)，周圍有5個小學，距離小區(qū)最近都僅417米，最遠不超過800米。

但美中不足的是該小區(qū)居住密度較高，周邊1公里范圍居住人口7.39萬人，在甘井子區(qū)域內(nèi)屬于居住密度偏高的區(qū)域，高于97%的住宅項目。

大連市的另一個熱盤——位于中山區(qū)東港位置的龍湖水晶酈灣，由于地處東港稀缺區(qū)位，二手房一向受到買房人追捧。每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)顯示，龍湖水晶酈灣當前AI估值參考價為27165元/平方米，該小區(qū)通勤車速較北府花園高出不少，為9.3，但公交配置指數(shù)僅為0.2。

圖源|每經(jīng)AI品房

與北府花園實惠的消費水平截然不同是，龍湖水晶酈灣消費檔次指數(shù)高達9.1，周邊餐飲消費客單價101元，幾乎是北府花園的兩倍。與全國范圍對比，消費檔次指數(shù)為1.5，即相當于一二線城市之間的水平，在中山區(qū)內(nèi)高于91%的住宅，屬于大連市的“高檔消費區(qū)”。

在當前新房價格走低、購房政策不放松，以及市場觀望情緒蔓延之下，這兩個熱點二手房小區(qū)價格將走向何方？

據(jù)每經(jīng)AI品房估算，龍湖水晶酈灣將跑輸中山區(qū)平均漲幅，僅高于中山區(qū)15%小區(qū)，預計5年后房價有望達到34981元/平方米，而北府花園則將跑贏甘井子區(qū)平均漲幅，5年后有望達到22935元/平方米。

今年最后兩個月，樓市已然難以回轉(zhuǎn)，未來預期的不確定性會對大連的新房和二手房走勢造成怎樣的影響？

同策研究院報告顯示，受政策收緊的持續(xù)影響，整體市場轉(zhuǎn)冷，大連10月商品房供應銷售備案量同比環(huán)比均回落。預計2021年11月、12月年末疊加疫情影響，市場還會持續(xù)走低，甚至會影響部分樓盤的開盤入市計劃。

每逢周日，品房君都將根據(jù)近期各個城市市場熱點和樓盤熱點，運用每經(jīng)AI品房大數(shù)據(jù)為讀者提供全新的分析資訊，敬請關注！

封面圖片來源：視覺中國