2021年末，恒大集團總部正式退租深圳卓越后海中心，這距其2017年中期將總部從廣州喬遷至此處，過去五年有余。

　　 這五年間，中國恒大（00333.HK）的總市值，曾經(jīng)從不足700億港元暴漲至近3500億港元，再跌至僅200億港元，持股比例在七成左右的許家印家族，曾登頂《胡潤百富榜》成為首富，此后身家又經(jīng)歷急遽縮水，在2021年跌落至50名開外。

　　 地產(chǎn)行業(yè)那個蒙眼狂奔的階段，不僅成就了恒大和許家印家族，也成就了許許多多民營房企：房價上漲、樓市火熱、規(guī)模擴張、股價攀高，地產(chǎn)老板的財富水漲船高。而如今黃金時代逝去，銷售、投資、拿地、規(guī)模，全面遇阻，股價亦隨之凋落，財富泡沫一戳即破。

　　 站在2022年初，回望2021年，第一財經(jīng)記者以連續(xù)多年在《胡潤百富榜》上位列TOP50以內(nèi)、各大銷售排行榜上位列TOP10以內(nèi)的民營房企為例，選取了包括許家印家族、楊惠妍家族、孫宏斌家族、吳亞軍家族、許榮茂家族在內(nèi)的五大家族，以其所持有的上市房企的市值為主要指標(biāo)，細(xì)察五大地產(chǎn)家族在過去一輪周期中的財富變動。

　　 數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，五大家族持有的上市房企市值較2021年初一口氣跌去近3000億港元，較持有總市值的歷史高位2017年末時，則跌去逾3400億港元。

　　 時勢造英雄，這些曾經(jīng)享受中國房地產(chǎn)發(fā)展紅利的富豪家族，亦經(jīng)歷了財富跌宕沉浮的五年。

　　 五大家族一年跌掉一個萬科

　　 第一財經(jīng)記者梳理2015年~2020年的《胡潤百富榜》發(fā)現(xiàn)，財富總額的TOP50中，時常位列其中的地產(chǎn)豪門包括萬達(dá)的王健林家族、中國恒大的許家印家族、碧桂園的楊惠妍家族、融創(chuàng)的孫宏斌家族、龍湖的吳亞軍家族、世茂集團的許榮茂家族。

　　 其中，除了萬達(dá)商業(yè)在2016年從港交所私有化之外，其他五大家族手中的地產(chǎn)業(yè)務(wù)皆在港交所上市，同時也是各大第三方咨詢機構(gòu)中位列TOP10的民營房企。

　　 第一財經(jīng)以五大家族持有的上市房企市值為考量指標(biāo)，對比發(fā)現(xiàn)，2021年全年，各家持有的市值皆大幅下挫。

　　 其中，許家印及其夫人由于減持恒大股票套現(xiàn)，持股比例在2021年下降約10%，疊加恒大股價在2021年的持續(xù)下挫，許家印家族持有恒大股票的市值急遽縮水超1300億港元，縮水額度也位列五大家族之首，接近余下四大家族持有市值蒸發(fā)額度之和。

　　 除了許家印家族之外，余下四大家族在上市地產(chǎn)公司的持股比例并無太大波動，但因為股價下跌，致使所持市值各自都蒸發(fā)了約350億港元~450億港元。綜合起來，五大家族持有的上市房企市值在2021年合計跌去2954億港元，相當(dāng)于跌去了一個萬科的市值。

　　 過去五年，地產(chǎn)股從牛市起步，至熊市收場，坐了一個曲線十分陡峭的過山車。僅2021年，地產(chǎn)股的下跌幅度就十分驚人。其中，恒大的股價在年初曾觸及17港元的階段高點，此后受到各種負(fù)面消息困擾，股價“跌跌不休”，截至2021年最后一個交易日，恒大的股價已經(jīng)跌到了1.59港元，總市值早已蒸發(fā)近90%。

　　 同樣地，世茂集團的股價也從2021年初逾20港元的高位，一路震蕩下行至年末僅5港元左右，總市值也跌去了逾七成。融創(chuàng)中國股價在2021年初時最高曾超過30港元，最終也是一路向下至年末的11港元，市值蒸發(fā)超六成。

　　 相較而言，在2021年經(jīng)營仍保持較為穩(wěn)健狀態(tài)的碧桂園和龍湖，總市值整體跌幅在兩到三成，相對于另外三家而言只算受了“輕傷”。

　　 除了五大家族，其他地產(chǎn)公司股價表現(xiàn)大體一致。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，Top30房企中僅有包括華潤置地、中海地產(chǎn)、濱江集團(002244)等7家股價上漲，祥生控股、佳兆業(yè)、禹洲等房企的跌幅超七成。

　　 財富的膨脹與崩塌

　　 2015年以來，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速擴張時期，第三方機構(gòu)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2015年~2020年間，百強房企的全口徑銷售額從3.5萬億元暴漲至13.05萬億元，復(fù)合增長率約為25%。

　　 行業(yè)銷售榜TOP10的門檻也從2015年的725億元，疾速增長至2020年的近2800億元；行業(yè)TOP1的銷售額也從不足2700億元，增長至逼近7900億元。

　　 在此過程中，房企老板的財富迅速膨脹。

　　 2013年，萬達(dá)王健林首次登上胡潤百富榜的首富之位，彼時，其財富總額為1350億元；兩年之后的2015年，他再次回歸這一位置時，財富總額已達(dá)到了2200億元；2016年，這一數(shù)值盡管稍有縮水至2150億元，但仍身居排行榜首位。彼時，風(fēng)頭正盛的王健林，帶領(lǐng)萬達(dá)展開諸多跨國并購，將美國世界鐵人公司、美國傳奇影業(yè)、西班牙大廈等資產(chǎn)收入囊中。

　　 此后，命運之輪開始轉(zhuǎn)動。2017年，時年59歲的許家印坐上了當(dāng)年胡潤百富榜的頭把交椅，成為新晉首富。據(jù)胡潤百富榜數(shù)據(jù)，許家印的財富從2016年的780億元增長至2017年的2900億元。“許家印的財富半年漲了2000億，平均一天漲10億。”胡潤百富董事長兼首席調(diào)研官胡潤表示。

　　 2017年正是內(nèi)房股騰飛的一年。

　　 Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國恒大的股價從4港元一路上漲至22港元以上，最高觸及27港元的高點，區(qū)間漲幅近460%，恒大的總市值也從660億港元的規(guī)模膨脹至3500億港元以上。以許家印家族彼時77%的持股比例粗略計算，截至2017年末，其持有的恒大市值已達(dá)到了近2700億港元。

　　 彼時的內(nèi)房股“漲”聲一片。Wind數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國2017年漲幅逾400%，碧桂園也超250%，前者的總市值從不到250億港元跨越至1400億港元，后者的總市值也從不足1000億港元沖到逾3100億港元，兩大家族的身價也迅速膨脹。同期，雅居樂、龍光、佳兆業(yè)的漲幅也在200%左右。

　　 胡潤研究院數(shù)據(jù)顯示，彼時36歲的楊惠妍財富增長1000多億，以1600億元從2016年的第22名迅速上升，重回前十到第四；孫宏斌的財富也增長到2016年的7倍多，以720億排名榜單第19位。

　　 這正是地產(chǎn)行業(yè)階段性鼎盛的時期。“地王拿得，好像不需要自己掏錢一樣。”有房企人士回憶。

　　 站在2018年初，曾有市場人士認(rèn)為，內(nèi)房股2017年的普漲將在2018年的A股地產(chǎn)板塊上演，但這一年起，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控收緊，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控次數(shù)共約450次，較2017年增多了38%。受此影響，內(nèi)房股在2018年就開始掉頭向下，全年佳兆業(yè)、綠城、遠(yuǎn)洋跌幅超三成，碧桂園、富力跌幅在兩成以上，融創(chuàng)、建業(yè)、雅居樂、萬科全年跌幅在10%以上。

　　 在2021年10月發(fā)布的胡潤百富榜上，許家印財富下降最為明顯，較2020年大幅減少1620億元至730億元，排名驟降至第70；王健林家族的身家也縮水到了1050億，較榮登首富之時已近腰斬。

　　 2021年的百富榜上，地產(chǎn)背景的富豪獲得的最高排名是第11位，由楊惠妍家族摘取，這意味著，曾經(jīng)霸屏各大財富榜的地產(chǎn)豪門，悉數(shù)跌出了10強。

　　 真是，世事何足問，財富如云煙。