2020年7月15日，深圳出臺(tái)“7·15樓市政策”，開啟限購、限售、限貸等全面嚴(yán)調(diào)控堵漏洞時(shí)代，也被市場(chǎng)稱為深圳“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控。3年過去，深圳樓市經(jīng)歷了大變化。在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)下樓市調(diào)控又有哪些調(diào)整的空間？

這3年，深圳樓市經(jīng)歷從高峰到低谷。新房市場(chǎng)的成交量變化相對(duì)不大，據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年上半年深圳成交1.62萬套新房住宅，而2020年上半年為1.67萬套，但供應(yīng)量大幅增加，市場(chǎng)上的“日光盤”也大幅減少，許多新房的去化率都不理想。

二手房市場(chǎng)的成交量變化更為明顯。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年7~8月深圳二手住宅月度過戶量均超1萬套，“7·15樓市政策”也因此出臺(tái)，隨后深圳二手住宅成交量很快進(jìn)入了下行態(tài)勢(shì)。2021年2月出臺(tái)的參考價(jià)政策再度給市場(chǎng)加碼，月度過戶量長(zhǎng)期進(jìn)入2000~3000套的低谷期。

房?jī)r(jià)方面，樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，近3年深圳二手房熱點(diǎn)片區(qū)的價(jià)格呈現(xiàn)不同幅度的下跌，部分片區(qū)的跌幅超過15%。以二手房參考價(jià)作為參考，在“7·15樓市政策”推出前，2020年7月深圳60%的房源成交價(jià)與參考價(jià)偏差值高于10%以上，高于20%以上的房源占比達(dá)到27%。直到2022年下旬，市場(chǎng)成交價(jià)才大幅度向參考價(jià)靠攏。2023年6月，深圳市場(chǎng)有近5成的房源以低于參考價(jià)成交。市場(chǎng)下行，業(yè)主賣房難度也隨之加大，平均成交周期從2020年下半年的113天拉長(zhǎng)至目前的168天。

“與2020年的最高峰相比，深圳各個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)都有所下跌。以我所在的福田八卦嶺片區(qū)為例，房?jī)r(jià)下跌幅度普遍超過20%。”資深房產(chǎn)中介張經(jīng)理表示。3年前，深圳一些二手房小區(qū)被投資客炒作，價(jià)格迅速抬高，更被市場(chǎng)稱為“神盤”，但目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅回落。以龍華區(qū)的龍悅居四期為例，約62平方米房源的成交價(jià)最高峰時(shí)被炒至705萬元左右，目前房產(chǎn)中介力推的同戶型房源報(bào)價(jià)為410萬元左右，比參考價(jià)還低近120萬元。

值得留意的是，過去半年深圳購房者選擇主動(dòng)去杠桿。據(jù)深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年深圳二手住宅全款購買比例上升至32%。在業(yè)內(nèi)人士看來，深圳購房者傾向于全款購房的人數(shù)增多；若貸款則愿意多付首期，減少在銀行貸款比例。

其實(shí)，今年以來深圳樓市相關(guān)政策也迎來了利好，包括房貸利率調(diào)整；住房公積金出臺(tái)新規(guī)，加大了對(duì)購買首套住房、多子女家庭購房、購買綠色建筑住房等的公積金貸款支持力度；二手房參考價(jià)調(diào)整等，但這些“利好”給市場(chǎng)帶來的提振效果有限。

對(duì)于下半年樓市政策走向，美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，進(jìn)入下半年開發(fā)商或?qū)⑼瞥龈嗟馁彿績(jī)?yōu)惠，一手住宅成交量有望上漲。若無利好刺激，二手住宅市場(chǎng)或維持目前水平，也不排除成交量進(jìn)一步走低。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，調(diào)控政策的放松對(duì)深圳樓市支撐力度比較弱。即使放開限購，所限制的一部分人群的買房可能會(huì)釋放，但整體來講作用也不大，目前最根本的還是目前高房?jī)r(jià)和居民收入和工作的預(yù)期產(chǎn)生巨大的不匹配。此外，就目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，深圳的住房供應(yīng)量在大幅度增加，結(jié)構(gòu)正向公共住房調(diào)整，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的預(yù)期已經(jīng)開始打破，“房住不炒”已經(jīng)開始深入人心。所以，現(xiàn)在最重要還是要穩(wěn)定居民的收入預(yù)期，繼而慢慢改善對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。