我們好像正在經(jīng)歷一個(gè)既通縮又通脹的時(shí)代。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，雖然從人均消費(fèi)額來看，京滬仍排在前兩名，但京滬兩市的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速排名分別是倒數(shù)第一和倒數(shù)第四。消費(fèi)欲望近乎停滯，導(dǎo)致一線城市正陷入通縮風(fēng)險(xiǎn)。于此同時(shí)，這些城市的房價(jià)卻仍然在穩(wěn)步走高，房市的通脹風(fēng)險(xiǎn)在越來越高，高房價(jià)正在擠壓人們的消費(fèi)欲望。

如果買房也被納入CPI統(tǒng)計(jì)口徑，那么CPI肯定不是現(xiàn)在這個(gè)水平。不過買房在當(dāng)下被認(rèn)為是投資，不管你是否自住，因?yàn)榉孔邮歉邇r(jià)值商品和超級耐用品，跟普通消費(fèi)品有很大區(qū)別。

為什么物價(jià)能控制得??？

這可能是當(dāng)前最疑惑的問題，因?yàn)槲覀兊慕?jīng)濟(jì)仍然保持中高速增長。但筆者認(rèn)為，物價(jià)能控制得住并不是主動(dòng)選擇的，而不是被動(dòng)形成的。根本原因是普通人的收入水平增長有限。收入沒有大幅增長，不敢消費(fèi)，物價(jià)怎么可能快速上漲？要知道普通人的收入主要是工資性收入，而中高層的收入則主要是財(cái)產(chǎn)性收入?，F(xiàn)階段房價(jià)的過快上漲導(dǎo)致工資性收入增長根本趕不上財(cái)產(chǎn)性收入增長。

貧富差距在房價(jià)上漲的十幾年間是不斷擴(kuò)大的。貧富差距的增大是怎么影響物價(jià)水平的呢？對于富人來說，資產(chǎn)已經(jīng)足夠充盈，繼續(xù)增加的財(cái)富不會(huì)讓他們增加多少消費(fèi)，而對于普通人來說，名義收入雖然在不斷增加，但實(shí)際購買力并沒有增加多少，所以消費(fèi)欲望并沒有增加。物價(jià)總水平也就保持相對穩(wěn)定。

為什么房價(jià)卻控制不住呢？

首要原因仍然是房子所依賴的土地是稀缺的。

土地入市有著嚴(yán)格的限制，還有相當(dāng)數(shù)量的土地是被嚴(yán)格限制用途的。住宅用地供應(yīng)始終處于偏緊的狀態(tài)。而城市化帶來的大量人口催漲了地價(jià)，也推高了房價(jià)。

第二點(diǎn)是貨幣因素。

早些年，貨幣堅(jiān)挺的時(shí)候，人們的觀念是存錢養(yǎng)老，不過現(xiàn)在人們被迫選擇買房養(yǎng)老，從持幣到持房，這是個(gè)巨大的變化。它也是房價(jià)持續(xù)上漲的重要?jiǎng)恿ΑＦ鋵?shí)持幣和持房都是一種儲(chǔ)蓄行為，只不過現(xiàn)在房子比貨幣更值錢罷了。

一二線房價(jià)還在上漲，只不過上漲的動(dòng)力有所變化，早期主要是依靠人口的流入，如果說人口催漲的房價(jià)還算合理，現(xiàn)在依靠貨幣注水催漲的房價(jià)則明顯不合理，因?yàn)樗母遣环€(wěn)定的，包含了大量的投資成分。人們買房不再是基于住房需求，而是基于資產(chǎn)保值增值需求，有了錢就要變成房子。

在一二線城市中，住房占據(jù)了家庭資產(chǎn)的65%以上，而且隨著房價(jià)的上漲，這一比例還在增加。把雞蛋放在一個(gè)籃子里反而是合理的。

第三點(diǎn)、房子的相對稀缺性。

普通消費(fèi)品不夠了，可以快速得到補(bǔ)充。無論是動(dòng)用儲(chǔ)備、還是從外面進(jìn)口、或者是鼓勵(lì)國內(nèi)企業(yè)加快生產(chǎn)，總之都能在短時(shí)間內(nèi)增加供給，物價(jià)能很快恢復(fù)到平衡狀態(tài)。

而房子則不同，作為不動(dòng)產(chǎn)，房子不可能通過以上幾種途徑來增加供給，只能通過出讓所在區(qū)域的土地，然后蓋房出售，且不說周期相對較長，而且增加的供給也趕不上需求的增長。這一點(diǎn)也能解釋物價(jià)能夠迅速控制，而房價(jià)難以控制。

不過這一輪房價(jià)上漲有著明顯的結(jié)構(gòu)性差異：一二線城市持續(xù)上漲，三四線城市持續(xù)低迷。這種完全靠幾只權(quán)重來拉動(dòng)的房地產(chǎn)牛市是危險(xiǎn)的牛市。因?yàn)闄?quán)重消耗的資金量巨大，指數(shù)是好看了些，效率卻十分低下，幾乎不可持續(xù)。從這個(gè)角度來說，一線樓市也在反噬貨幣，現(xiàn)有資金不敢撤離，而且需要越來越多的貨幣來支撐房價(jià)的上漲?，F(xiàn)在雖然穩(wěn)住了房價(jià)，未來則需要用更高昂的成本和更長的時(shí)間來解決貧富差距問題。

當(dāng)前熱點(diǎn)二線城市正在給樓市加壓，一線樓市長期限購，人口老齡化不斷加劇，房地產(chǎn)稅越來越近。這些都表明買房最好的時(shí)機(jī)早已過去，房價(jià)的波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)越來越大。聰明人已經(jīng)不再買房了，仍在買房的不是自住就是跟風(fēng)，這兩者都承當(dāng)著巨大的負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。