住房租賃市場(chǎng)改革再進(jìn)一步。

8月9日，杭州市房管局與阿里巴巴集團(tuán)、螞蟻金服集團(tuán)就合作搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)舉行簽約儀式，宣布將共同打造全國(guó)首個(gè)智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。

住建部聯(lián)合九部委發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，其中的重點(diǎn)就是建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，這被認(rèn)為可有效保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益。

分析人士指出，不僅是租賃平臺(tái)建設(shè)，隨著近期各地頻繁發(fā)布的租賃市場(chǎng)相關(guān)政策，租賃市場(chǎng)的改革大方向已現(xiàn)，租賃市場(chǎng)或?qū)⑦~入發(fā)展“快車道”。

杭州租房引入芝麻信用

假房源、黑中介，一直被認(rèn)為是租賃市場(chǎng)的兩大“頑疾”。

在此次杭州房管局與阿里的合作中，“真實(shí)”和“信用”成為平臺(tái)建設(shè)的兩大關(guān)鍵詞。阿里方面稱，將為租賃平臺(tái)設(shè)計(jì)“真實(shí)產(chǎn)權(quán)、真實(shí)存在、真實(shí)委托、真實(shí)價(jià)格、真實(shí)圖片、真實(shí)房東、真實(shí)租客、真實(shí)中介、真實(shí)信用、真實(shí)評(píng)價(jià)”的“全局驗(yàn)真”產(chǎn)品體系。

《通知》中也曾提出租賃平臺(tái)建設(shè)試點(diǎn)的四項(xiàng)目標(biāo)，即提供租賃信息發(fā)布服務(wù)，建立住房租賃信息發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。

其中，通過(guò)建設(shè)租賃交易平臺(tái)，建立多部門守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，被認(rèn)為是強(qiáng)化住房租賃信用管理，保障租住雙方權(quán)利的重要途徑。

因此，阿里和螞蟻金服在個(gè)人征信上的優(yōu)勢(shì)得以顯現(xiàn)。據(jù)了解，杭州房管局將與芝麻信用合作搭建“租房信用體系”，結(jié)合芝麻信用的實(shí)人認(rèn)證、個(gè)人及企業(yè)信用評(píng)估、免押月付信用服務(wù)及信用黑白名單能力，為住房租賃市場(chǎng)各參與方建立誠(chéng)信檔案。

阿里相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道提供的材料顯示，建成后的杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，將在租賃環(huán)節(jié)、租賃房源、租賃信息三個(gè)方面，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)主體、租賃合同網(wǎng)簽、評(píng)價(jià)信用體系租賃環(huán)節(jié)的全覆蓋;實(shí)現(xiàn)國(guó)有租賃住房、長(zhǎng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源的全納入;實(shí)現(xiàn)企業(yè)、人員、房源、評(píng)價(jià)、信用等信息的全共享。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，杭州的目標(biāo)是要實(shí)現(xiàn)房、人、資金以及租賃關(guān)系的流程化和在線化，構(gòu)建一個(gè)基于互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的租賃信息與服務(wù)生態(tài)平臺(tái)。

但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，信息的獲取和聯(lián)通，將是平臺(tái)建立的最大困難。該方案首先需要協(xié)調(diào)稅收、公安、教育、公共服務(wù)等多方面資源，多部門之間如何協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)形成合力，困難較大。其次，房屋租賃沒(méi)有網(wǎng)簽系統(tǒng)，租賃信息的收集、發(fā)布、更新等面臨實(shí)質(zhì)性障礙。最后，租賃市場(chǎng)的房源管理、資金管理以及合同的管理本質(zhì)是運(yùn)營(yíng)服務(wù)，這對(duì)于阿里和地方政府來(lái)講，同樣是個(gè)挑戰(zhàn)。

北上深探索不同改革模式

據(jù)國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書(shū)長(zhǎng)馮奎表示，目前的租賃市場(chǎng)改革主要包括三個(gè)大的方向。

一是從供給端發(fā)力，增加租賃住房有效供給。體現(xiàn)在北京、上海、廣州等城市出臺(tái)金融、土地、財(cái)稅等方面的支持政策。同時(shí)，大力培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)。

二是從需求端做文章，刺激與擴(kuò)大租賃房需求。例如租售同權(quán)試點(diǎn)，還有將在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)、符合條件的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，逐步納入公租房保障范圍。

第三，是從租賃市場(chǎng)管理上著力。不少城市普遍實(shí)行“放、管、服”改革，加強(qiáng)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管，強(qiáng)化對(duì)住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的備案管理，促進(jìn)住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)更好發(fā)展。

其中，如何增加租賃住房供給，被認(rèn)為是租賃市場(chǎng)改革的“牛鼻子”。目前，國(guó)內(nèi)已形成了以北京、上海和深圳為代表的三種模式。

北京和上海以增量開(kāi)發(fā)為主。上海推出了只租不售的住宅用地，并以大幅低于周邊土地均價(jià)的水平完成土地出讓。北京則在集體建設(shè)用地上開(kāi)展試點(diǎn)，提出未來(lái)五年供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。

在用地更為緊張的深圳，則采取了存量開(kāi)發(fā)的方式。深圳市住建局于8月1日組織起草了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見(jiàn)稿)》，提出將推廣“政府主導(dǎo)-國(guó)企實(shí)施-公共住房”的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式。

關(guān)于租賃住房，該意見(jiàn)稿提出，深圳各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以租為主的原則，根據(jù)轄區(qū)人才住房和保障性住房的建設(shè)供應(yīng)情況，合理確定棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障性住房的租售比例。此外，意見(jiàn)稿明確表示，福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所建人才住房和保障性住房“只租不售”。

對(duì)此，馮奎表示，不僅是住房土地供給，實(shí)際上這些城市政策都是結(jié)合了各自城市特點(diǎn)的“組合拳”。例如，北京加強(qiáng)集體用地的租賃用地供給，這是一個(gè)主渠道，但同時(shí)也在棚戶區(qū)改造中加大租賃供地供房。未來(lái)，對(duì)于這些租賃市場(chǎng)需求巨大、同時(shí)集體建設(shè)用地存量較大的特大城市，在集體建設(shè)用地上建造租賃住房，有利于實(shí)現(xiàn)多方面主體的利益，有利于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，值得大力探索。

長(zhǎng)期關(guān)注城市更新改造的重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)劉貴文告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施棚戶區(qū)改造中，一直存在資金缺口問(wèn)題。深圳目前提出的模式，原則上只通過(guò)拆舊建新的方式進(jìn)行，同時(shí)部分地區(qū)改造項(xiàng)目只租不售，因此資金缺口的問(wèn)題，需要盡快推出配套細(xì)則進(jìn)行解決。